レンタルオフィスと賃貸オフィスの違いとは？最適なオフィスの選び方も解説！
オフィスの開設や移転を検討している経営者や担当者の方に向けて、レンタルオフィスと賃貸オフィスの違いを解説します。
事業の成長に合わせて最適な作業環境を確保したいものの、どちらの形態を選ぶべきか迷っている方も多いのではないでしょうか。
この記事では、面積や費用の考え方といった実務的な違いから、会計処理への影響までを詳しく比較しています。
レンタルオフィスと賃貸オフィスの契約形態
オフィスを選ぶ際、見栄えや家賃といった目に見える要素だけで判断すると、後から想定外のトラブルにつながる可能性があります。
なぜなら、レンタルオフィスと賃貸オフィスでは、根底にある契約の性質が大きく異なるからです。
具体的には、不動産そのものを借りるのか、それともオフィスという環境を利用するサービスを受けるのかという違いがあります。
この前提を理解しておくことが、自社に最適なオフィス環境を選ぶための第一歩です。
実務経験に基づく一般的な分類として、両者の根本的な違いを以下の表に整理しました。
| 比較項目 | レンタルオフィス | 賃貸オフィス |
| 契約の名称 | サービス利用契約・施設利用契約 | 不動産賃貸借契約 |
| 適用される法律 | 主に民法（契約自由の原則） | 借地借家法 |
| 新会計基準の影響 | サービス契約部分はオフバランス化の傾向 | 原則としてオンバランス化の対象 |
それぞれの契約形態が持つ意味と、会計上の取り扱いについてさらに詳しく解説していきます。
レンタルオフィスは施設利用契約を結ぶ
レンタルオフィスを契約する際は、一般的にサービス利用契約あるいは施設利用契約と呼ばれる形式をとります。
これは、事業者が提供する机や椅子、インターネット回線があらかじめ用意された空間を、月額料金を支払って利用するという内容です。
スポーツジムやコワーキングスペースを利用する際の仕組みをイメージしていただくと分かりやすいかもしれません。
不動産そのものを借り上げているわけではないため、契約手続きが簡略化されており、柔軟なプラン変更に対応しやすいという特徴を持っています。
つまり、事業の急激な変化に合わせて、スピーディに環境を整えたい企業に適した契約形態です。
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賃貸オフィスは不動産賃貸借契約を結ぶ
一方で賃貸オフィスの場合は、建物のオーナーと不動産賃貸借契約を結ぶことになります。
これは、オフィスビルの特定の区画を自社の専有部分として長期間借り受けるための正式な手続きです。
契約の際には、会社の登記簿謄本や決算書の提出が求められ、厳格な審査を通過しなければなりません。
借地借家法という法律が適用されるため、借り主の権利が強く守られており、貸し主側から正当な理由なく一方的に立ち退きを要求されることは原則としてありません。
手続きに時間と労力はかかりますが、自社の城として独立した空間を長期的に確保できるという安心感につながります。
IFRS16等新リース会計基準の適用可否
契約形態の違いは、企業の財務諸表における会計処理にも大きな影響を与えます。
企業会計基準委員会（ASBJ）が公表した新しい「リースに関する会計基準」や国際財務報告基準（IFRS16）では、原則としてすべてのリース取引について資産と負債を計上するオンバランス化が求められます。
一般的に、不動産賃貸借契約を結ぶ賃貸オフィスはリースに該当しやすく、バランスシートが膨らむ原因となります。
対してレンタルオフィスは、純粋なサービス提供とみなされる部分はリース会計の対象外となり、費用処理（オフバランス）が可能です。
ただし、レンタルオフィスであっても特定の個室を排他的に長期間利用している実態があれば、リース要素が含まれると判定されるケースがあるため、契約内容の慎重な確認が重要です。
参考：IFRS 第16号
レンタルオフィスと賃貸オフィスの違い
根本的な契約形態の違いを把握したところで、実務上どのような差が生まれるのかを比較してみましょう。
オフィスを開設する際は、入居時にかかるお金だけでなく、毎月のランニングコストや退去時の負担までを含めて総合的に判断することが大切です。
また、面積の捉え方や時間的なコストといった要素も、業務の効率に直結します。
一般的な市場の相場感や実務経験に基づき、それぞれの項目を比較した結果は以下の通りです。
| 比較項目 | レンタルオフィス | 賃貸オフィス |
| 面積 | 専有区画＋広大な共用部を利用可能 | 借りた専有面積のみが利用可能 |
| 利用開始時期 | 最短即日〜数日程度 | 物件選定から契約まで数ヶ月かかる |
| 初期費用 | 安い（内装や家具代が不要） | 高い（保証金や内装工事費が発生） |
| 月額コスト | 単価は高いがインフラ代が含まれる | 坪単価は安いが光熱費などは別途手配 |
| 契約期間 | 短期契約や柔軟な更新が可能 | 通常2年などの中長期契約が一般的 |
| 設備・サービス | 受付や会議室などが標準装備 | 原則としてすべて自社で手配する |
それぞれの項目について、具体的な状況を想定しながら詳しく見ていきましょう。
面積
オフィスを選ぶ際、面積の捉え方が両者では大きく異なります。
賃貸オフィスの場合、契約書に記載された坪数がそのまま自社で使える専有面積となり、その中に会議室や休憩スペースを自前で配置しなければなりません。
一方、レンタルオフィスは自社専用の個室（専有区画）自体は小さくても、施設内に設けられた立派なラウンジや大型会議室、受付などの共用部を自由に追加で利用できます。
つまり、実際の契約面積以上の広々とした空間を、日々の業務や来客対応で活用できるということです。
小さな面積の契約であっても、従業員が窮屈さを感じにくい工夫が施されているのが特徴です。
利用開始までのスピード
オフィスを利用し始めるまでのスピード感も、両者の大きな違いです。
レンタルオフィスの多くは、すでに内装や通信設備が完成しているため、審査さえ通れば最短即日から数日程度で入居し、すぐに業務をスタートできます。
急に新規プロジェクトが立ち上がった場合や、早急に支店を開設しなければならない状況でも、すぐに対応が可能です。
賃貸オフィスの場合は、物件探しから内見、厳格な審査を経て契約を結び、そこから内装工事やインターネットの開通手配を行うため、数ヶ月の準備期間を要します。
将来の人数が読めず、ひとまず時間をかけずに事業の立ち上げに集中したい場合は、レンタルオフィスが有利な選択肢となります。
初期費用
オフィスを開設する際に必要な初期費用は、レンタルオフィスの方が圧倒的に安く抑えられます。
賃貸オフィスの場合、家賃の半年から1年分に相当する保証金や敷金が必要になるケースが多く、さらに内装工事やオフィス家具の購入費も全額自社で負担しなければなりません。
レンタルオフィスであれば、入会金と数ヶ月分の利用料を支払うだけで、家具やネット回線などのインフラが揃った環境を手に入れることができます。
手元に多くの事業資金を残しておきたいスタートアップや中小企業にとって、数百万から数千万円の支出を回避できる点は大きな魅力です。
月額コスト
毎月支払う月額コストについては、表面上の金額だけで比較すると判断を誤る可能性があります。
賃貸オフィスは坪単価が安く見えますが、家賃のほかに内装費用の減価償却費、毎月の光熱費、通信回線費、さらには受付スタッフの人件費などを合算すると、総額が大きく跳ね上がります。
レンタルオフィスの月額料金は割高に見えがちですが、共益費や会議室の利用料、家具のレンタル代、受付サービスなどがすべてパッケージ化されていることがほとんどです。
隠れたランニングコストまでを含めたトータルの金額を算出し、自社の予算と照らし合わせてシミュレーションを行うことが重要です。
契約期間
契約期間の縛りという観点では、レンタルオフィスの方が圧倒的に身軽に動けます。
多くのレンタルオフィスは、最短1ヶ月からの短期契約や、数ヶ月ごとの更新プランを用意しており、事業の状況に合わせて柔軟に対応できます。
賃貸オフィスの場合、通常は2年間の固定契約が設定されており、途中解約すると高額な違約金が発生することが一般的です。
「すぐに環境を変えたい」「半年後の従業員数が予測できない」といった不確実性の高い状況下では、契約期間が柔軟な施設を選ぶことで無駄な支出を防げます。
備え付けの設備やサービスの手配
業務を円滑に進めるための設備やサービスが最初から用意されているかどうかも、日々の利便性を左右します。
レンタルオフィスでは、高速Wi-Fi、高機能な複合機、シュレッダーといったOA機器はもちろん、来客にお茶を出す受付スタッフの対応までが標準サービスとして組み込まれている施設が多数あります。
賃貸オフィスの場合は、これらをすべて自社で業者を選定し、個別に契約して維持管理しなければなりません。
本業以外の細々とした手配業務にリソースを割きたくない企業にとって、設備の充実度は大きな判断材料になります。
レンタルオフィスを選ぶメリット
ここまでの比較を踏まえて、レンタルオフィスを選ぶことで企業が具体的にどのような恩恵を受けられるのかを深掘りします。
それぞれのメリットが、どのように事業の成長に貢献するのかを解説します。
初期投資を大幅に抑えて事業を始められる
レンタルオフィスを利用する最大のメリットは、事業立ち上げ時の初期投資を劇的に削減できることです。
新しいオフィスを構える際、通常であれば高額な保証金に加え、デスクやチェアなどのオフィス家具をすべて買い揃える必要があります。
レンタルオフィスにはこれらが初めから完備されているため、パソコンさえ持ち込めば、その日から充実した環境で仕事ができます。
オフィス開設にかかるコストを節約できれば、その資金を新商品の開発やマーケティング活動といった、売上に直結する分野へ回すことができます。
限られた資金を有効活用し、事業のスタートダッシュを切りたい企業にとって非常に合理的な選択です。
人員増減や拠点追加の人数変動に柔軟に対応
組織の規模が目まぐるしく変わるフェーズにおいて、人数の増減にすぐ対応できる点は大きな強みとなります。
賃貸オフィスで従業員が入りきらなくなった場合、広い物件を探して再度引っ越しをするか、別の場所に別館を借りるしかありません。
レンタルオフィスであれば、同じ施設内でより広い部屋へ移動したり、小さな部屋をもう一部屋追加で契約したりといった調整が手軽に行えます。
逆に業績に合わせて人員を縮小する際も、狭い部屋へダウングレードすることで、固定費の負担をすぐに軽くすることができます。
将来の規模予測が難しい状況でも、オフィススペースの無駄を最小限にコントロールできるというわけです。
インフラ整備や管理の手間を削減できる
オフィスの運営に伴う細々とした雑務から解放されることも、見逃せないメリットです。
自社でオフィスを構えると、インターネットのプロバイダ契約から、コピー機のトナー補充、電球の交換、毎日のゴミ捨てまで、あらゆる管理業務が発生します。
レンタルオフィスでは、施設側がこれらのインフラ整備や日常清掃をすべて代行してくれます。
また、受付スタッフが常駐している施設であれば、急な来客対応や不在時の荷物受け取りも任せられます。
専任の総務担当者を置く余裕がない少人数の企業にとって、本業のビジネスに全力で取り組める環境は大きな価値を持ちます。
レンタルオフィスを選ぶデメリット
魅力的なメリットが多い一方で、レンタルオフィスならではの制約や注意点も存在します。
デメリットについて、さらに詳しく見ていきましょう。
内装やレイアウトのカスタマイズは困難
あらかじめ完成された空間を利用するという性質上、自社の好みに合わせた空間作りは難しいという難点があります。
間仕切りの壁を取り払って広い部屋に変更したり、コーポレートカラーの壁紙に張り替えたりといった大規模な工事は、原則として許可されていません。
また、持ち込める家具の量やサイズにも制限があるため、特殊な大型機材を扱う業種には不向きです。
来客に対して自社のブランドや世界観を強くアピールしたい場合、画一的なデザインのレンタルオフィスでは物足りなさを感じる可能性があります。
空間の独自性よりも、利便性やコストを優先できるかどうかを判断の基準にしてください。
長期利用では総コストが割高になる場合も
初期費用が安い反面、数年単位で長く利用し続けると、結果的に賃貸オフィスよりも高くつくケースがあります。
レンタルオフィスの月額料金には、家具の利用料や共有スペースの維持管理費などのサービス料が上乗せされています。
従業員が5名、10名と増えていくにつれて、より広い部屋へ移動する必要があり、それに比例して月額の利用料も跳ね上がります。
一定の規模に達した段階でシミュレーションを行うと、賃貸オフィスを借りて自社でインフラを整えた方が、月々の総支出を抑えられる逆転現象が起こります。
人員計画と照らし合わせ、どのタイミングで移転を検討するのかという出口戦略をあらかじめ持っておくことが重要です。
他の利用者と空間を共有する必要がある
レンタルオフィスは、一つの大きな施設を複数の企業でシェアする仕組みです。
そのため、廊下や休憩スペース、会議室などは他の入居者と共同で利用することになります。
施設によっては、隣の部屋の話し声や電話の音が壁越しに聞こえてくることがあり、業務の集中を妨げられる原因になり得ます。
また、エレベーターホールやラウンジで機密性の高い話題をうっかり話してしまうと、情報漏洩のリスクにも直結します。
個人情報を厳格に扱う士業や、セキュリティ基準が厳しい大企業のプロジェクト拠点として利用する場合は、施設の防音性や個室の独立性を事前に入念にチェックする必要があります。
賃貸オフィスを選ぶメリット
続いて、従来の標準的な形態である賃貸オフィスを選ぶメリットについて解説します。
近年は柔軟な働き方が普及していますが、それでも多くの企業が自社専用の賃貸オフィスを構え続けるのには明確な理由があります。
それぞれのメリットが企業にどのような影響を与えるのかを詳しく見ていきます。
自社のブランドを反映した空間を作れる
賃貸オフィスの最大の魅力は、自社の理念やカルチャーをオフィス空間全体で表現できることです。
壁の色や照明の明るさ、デスクの配置に至るまで、何もない空間からすべてを自由に設計できます。
たとえば、活発なコミュニケーションを促すために壁のないオープンなレイアウトにしたり、リラックスしてアイデアを出せるカフェのような休憩スペースを作ったりすることが可能です。
快適で魅力的なオフィス環境は、従業員のモチベーションや帰属意識を高めるだけでなく、優秀な人材を獲得するための採用活動においても強力な武器となります。
企業文化を育む拠点として、オフィスを最大限に活用できるというわけです。
長期的な利用でトータルコストを抑える
事業が安定し、中長期的に同じ場所で活動を続ける前提であれば、賃貸オフィスの方がコストパフォーマンスに優れています。
賃貸オフィスの家賃には、レンタルオフィスのような過剰なサービス料や共有部の利用料が含まれていないため、純粋な面積あたりの単価が割安に設定されています。
初期費用や内装工事費の負担は大きいものの、数年間にわたって利用し続ければ、月々の差額で十分に初期費用を回収することが可能です。
また、受付の無人化システムを導入するなど自社で工夫を凝らせば、さらにランニングコストを圧縮することもできます。
長期的な視点で財務の安定を目指す企業に適した選択です。
独自のセキュリティ体制を構築できる
情報セキュリティの観点からも、賃貸オフィスは高い安全性を確保しやすい環境です。
他の企業が一切立ち入らない完全に独立した専有空間であるため、自社専用の強固なネットワーク環境を自由に構築できます。
また、エントランスに生体認証システムを導入したり、機密情報を扱う部署の部屋に特別な入退室制限を設けたりと、物理的なセキュリティ対策も思いのままに設計できます。
金融機関や医療系のデータを扱う企業、あるいは独自の高度な技術を開発している企業にとっては、このような徹底した情報管理体制が必須となります。
リスクを最小限に抑え、顧客からの信頼を守るための重要な要素です。
賃貸オフィスを選ぶデメリット
一方で、賃貸オフィスには時間と資金という大きなリソースを投じる覚悟が求められます。
事業の先行きが不透明な状況で安易に契約してしまうと、固定費の重圧に苦しむことになりかねません。
また、準備から退去に至るまで、あらゆる手続きを自社で主体的に進める必要があります。
賃貸オフィスを検討する際に直面する代表的なデメリットと、その対策案を解説します。
これらのデメリットが具体的にどのような負担となるのかを解説します。
敷金や礼金など高額な初期費用が発生
賃貸オフィスを借りる際の最も高いハードルは、莫大な初期費用を準備しなければならない点です。
家賃の数ヶ月から1年分にも及ぶ保証金が差し入れとして必要になり、これに加えて不動産会社への仲介手数料や火災保険料もかかります。
さらに、何もないスケルトン状態から床や壁を作り、空調設備を整え、オフィス家具をすべて揃えるための費用も全額自己負担です。
一般的に、賃貸オフィスを開設するには数百万円から数千万円規模のキャッシュが必要になると言われています。
手元の資金が限られているフェーズでは、この出費が事業展開のスピードを遅らせる致命的なリスクになり得ます。
人員変動に伴う柔軟な面積変更が難しい
一度契約してしまうと、途中でオフィスの広さを変えることが非常に困難である点もデメリットです。
事業が急拡大して従業員が入りきらなくなった場合、賃貸オフィスでは壁を広げることはできないため、高額な原状回復費用を払って退去し、新たな物件を探し直す必要があります。
逆に業績が悪化して従業員が減ってしまった場合でも、契約期間中は使っていない無駄なスペースに対しても満額の家賃を払い続けなければなりません。
面積が固定されていることで、ビジネスの変化に合わせた機敏な対応が取りづらく、固定費が経営の重荷になるリスクをはらんでいます。
インフラ整備や清掃も自社で手配する
オフィスを維持するための細かな管理業務がすべて自社に降りかかってくる点も、見落としがちなポイントです。
インターネットの通信障害が起きれば自分たちでプロバイダに問い合わせ、コピー機が故障すれば修理業者を手配しなければなりません。
また、ゴミの分別やトイレの掃除といった日々の衛生管理も、社員が当番制で行うか、別途で清掃業者と契約する必要があります。
こうした目に見えない雑務は、徐々に社員の時間と体力を奪い、本来集中すべき業務の妨げになる可能性があります。
専任の総務担当者を配置できる規模の企業でなければ、オフィス管理の負担が想定以上に重くのしかかることになります。
あなたの会社はどっち？最適なオフィスの選び方
ここまでレンタルオフィスと賃貸オフィスの特徴を比較してきましたが、最終的にどちらを選ぶべきかは、自社の現在の状況と将来の展望によって決まります。
「安ければ良い」「広ければ良い」という単純な基準ではなく、事業フェーズや目的に沿った戦略的な選択が求められます。
判断に迷った際の参考として、シチュエーション別の最適なオフィス形態を以下の表に整理しました。
| 自社の事業フェーズ・状況 | おすすめのオフィス形態 |
| 起業直後や従業員が数名の少人数チーム | レンタルオフィス |
| 期間限定のプロジェクトや地方支店の立ち上げ | レンタルオフィス |
| 従業員が安定して多く、長期利用を前提とする | 賃貸オフィス |
| 企業文化の醸成や自社仕様の作り込みを重視する | 賃貸オフィス |
それぞれのシチュエーションについて、なぜそのオフィス形態が適しているのかを具体的に解説します。
起業時や少人数チームならレンタルがおすすめ
事業を立ち上げたばかりのスタートアップや、数名で運営している小規模な企業には、間違いなくレンタルオフィスが適しています。
この時期は、限られた資金をオフィスの内装設備ではなく、商品開発や顧客獲得に集中投資すべきフェーズです。
また、事業が計画通りに成長するかどうかが不確実な段階では、数年間の契約に縛られる賃貸オフィスはリスクが高すぎます。
レンタルオフィスであれば、最小限の初期費用ですぐに事業を軌道に乗せるための環境が整い、状況の変化に合わせていつでも身軽に撤退や移転が可能です。
まずはビジネスを軌道に乗せることに全力を注ぐための一時的な拠点として、大いに活用できます。
短期プロジェクトでの利用ならレンタル
半年から1年といった期間限定のプロジェクトチームを立ち上げる場合や、採用面接のための拠点を一時的に設ける場合も、レンタルオフィスが非常に便利です。
特定の期間だけ集中的に作業を行うための専用スペースが必要になる際、わざわざ賃貸オフィスを契約し、内装工事をして家具を揃えるのはコストと時間の両面で非効率です。
レンタルオフィスであれば、必要な期間だけ必要な人数の机を借り、プロジェクトが終了した時点で速やかに解約できます。
また、全国展開を目指して地方に営業所をテスト開設する際のリスクヘッジとしても、柔軟な契約プランが役立ちます。
従業員規模が安定しているなら賃貸
事業が軌道に乗り、人員の増減が落ち着いて数十名規模で安定して稼働するフェーズに入ったら、賃貸オフィスの契約を検討すべきタイミングです。
レンタルオフィスは人数が増えるほど月額のランニングコストが割高になるため、どこかの分岐点で賃貸オフィスの方が経済的に有利になります。
また、本社機能として長期間同じ場所に腰を据えるのであれば、新リース会計基準によるオンバランス化の影響を加味しても、自社専用の独立した空間を持つメリットが上回ります。
初期投資を回収できるだけの安定した収益基盤が整った段階で、事業をさらに拡大するための城として賃貸オフィスへの移転を決断してください。
独自の自社仕様を作り込みたいなら賃貸
会社のビジョンやカルチャーを組織全体に浸透させたいと考えるなら、賃貸オフィスを選ぶ必要があります。
画一的なデザインのレンタルオフィスでは、企業としての個性を表現することに限界があります。
賃貸オフィスを借りて自社らしい内装デザインにこだわることで、従業員は「この会社の一員である」という誇りや帰属意識を強く持つようになります。
また、働きやすい魅力的な空間は、優秀な人材を採用する際の強力なアピールポイントとしても機能します。
単なる作業場としてではなく、組織を強くするための経営戦略の一つとしてオフィス環境を構築したい企業には、賃貸オフィスが適しています。
まとめ
この記事の要点をまとめます。
- 面積や設備の利用範囲、月額コストの総額といった実務的な費用対効果に違いがある
- 新リース会計基準の影響により、契約実態に応じたオンバランスやオフバランスの判断が必要になる
- 柔軟性やスピード感を重視する起業時や短期利用にはレンタルオフィスが向いている
- 人数が安定し、自社のブランドを反映した空間を作りたい場合は賃貸オフィスが適している
自社の現在の状況と将来の展望を照らし合わせ、最適なオフィス環境を構築するための参考にしてください。
また、賃貸オフィスとレンタルオフィスのどちらが自社に最適か、お悩みではないでしょうか。
Compass Officesでは、ビジネスの成長に合わせた柔軟な契約プランをご提案いたします。
初期費用を抑えつつ、充実した設備が整った高品質なワークスペースを活用してみませんか。
オフィス選びのご相談や内覧のご希望など、皆様からのお問い合わせをお待ちしております。
